中古の戸建てを購入する際の流れと確認しておくべきポイントを解説
お家の購入を検討する中で新築戸建てだけでなく、中古戸建ても視野に入れて探している方もいるかと思います。
中古戸建てを購入する場合、新築建売のように売主が不動産会社で未入居のお家を購入するのとは流れが異なります。
今回は中古戸建てを検討している方に向けて購入の流れや、事前に確認しておきたいポイントについて解説します。
中古戸建て購入の流れ
まずは簡単に、中古戸建て購入までの一連の流れを説明します。
1．物件を探す
まずは希望のエリア、購入予算、築年数、間取りなど希望の物件をインターネットなど（ポータルサイトや不動産会社のサイト）で相場や在庫を調べます。
ご自身や友人・知人に不動案会社の知り合いなどがいれば、紹介してもらうのも良いでしょう。
初めて訪れる不動産会社よりは、駆け引きのないアドバイスがもらえます。
2．内見
希望の物件が見つかったら不動産会社に頼んで内見をさせてもらいましょう。
中古戸建てのステータスには2種類あります。
1つめは、まだ売主様が居住中の場合
2つめは、既に退去済みで空室の場合
居住中の場合は、売主様と不動産会社のスケジュール調整が必要になります。
ある程度、売主様のスケジュールに合わせる姿勢も必要です。
既に退去済みの場合は、不動産会社に内見の希望日を2～3日程度、候補日をピックアップして調整してもらいましょう。
3．事前審査（住宅ローン）
住宅ローンの事前審査とは、中古戸建て購入にあたり住宅ローンを組む予定の場合、売買契約に先立って金融機関が住宅ローンの利用を認めるかどうかを判断し、その結果を提示してくれるサービスです。
買主様が住宅ローンを利用する場合、不動産会社は買主様の支払い能力を確認するため、あらかじめローンの事前調査の為にヒアリングを行うケースが多いです。
内見前に事前審査を実施しておくことも、非常に有効な戦略です。
あなたが欲しいと思う物件は、他の方も同じように欲しいと思っている可能性が高いです。
内見前でも購入希望度が高い物件であれば、事前審査を済ませておくことをおススメします。
内見して気に入ったら、すぐにでも購入申し込みをすることが可能となるからです。
事前審査が通っている方は、他の方より優先的に物件を購入する権利を獲得できる可能性があります。
4．購入申し込み
内見をして購入したい物件が決まったら、売主様へ購入申し込み【買付（かいつけ）】を行います。不動産会社を介する場合は購入希望を伝え、不動産会社が準備する購入申込書に、希望する価格や条件を記載したうえで提出し、売主様へ届けてもらいます。
売主様が確認後、契約日および契約条件を調整するといった具体的な商談に進みます。この時点ではまだ契約していないので、購入希望を撤回することも可能です。
5．重要事項説明と売買契約
次に、中古戸建てに関する重要事項説明を受けた後に、売買契約に進みます。まずは宅地建物取引士が重要事項説明書をもとに物件の説明を行い、相違がないか確認をします。このときに不明点などがあれば曖昧なままにせず、必ず説明に納得してから、契約を結ぶようにしましょう。
売買契約書を双方で確認後、署名・捺印をして頭金と手付金を受け渡しすれば、売買契約は正式に完了となります。
手付金には、買主と売主のいずれかが契約を解除した際の保証金となる【解約手付】、契約違反があった際に違約金となる【違約手付】、購入意思や契約の証明をするための【証約手付】の3種類があります。
6．本審査（住宅ローン）
住宅ローンの申請を金融機関へ行い、本審査をしてもらいます。住宅ローン本審査には、売買契約書や住民票、確定申告書、納税証明書などの申し込みに必要な書類がいくつかあるため、事前に金融機関や不動産会社に確認して準備しておきましょう。
※住宅ローン本審査に必要な書類の一覧
7．金銭消費貸借契約
住宅ローンの本審査が通れば、金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を行います。この際、新しい住所の住民票や印鑑証明が必要となるので、あらかじめ用意しておきましょう。
また、この段階で団体信用生命保険に加入するケースが多いです。団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りた人が死亡もしくは重い障がいを抱えた際に、保険金で住宅ローンの残債がすべて返済される仕組みの保険のことです。
団体信用生命保険に加入できない場合は、住宅ローン審査の障害になるなど、切っても切り離せない保険であるため注意しましょう。
8．決済と引き渡し
期日を打ち合わせたうえで、残代金の決済を行います。決済と同時に物件の引き渡しが行われます。引き渡しを行う際は、同日付で名義が変更（登記手続き）され、ただちに入居することも可能となります。
引き渡し時は、残代金の決済のほかにも登記手続きも必要です。引渡しの前に必要書類を不動産会社から司法書士に送付してもらい、手続きを進めてもらいましょう。
【決済／登記手続き／引き渡し】は同日に行われるため、当日は午前中の早い時間に集まることが基本となりますので事前のスケジュール調整や心構えが重要になります。
中古住宅の購入前に確認しておきたいポイント
次に、中古戸建てを購入する前に確認しておきたいポイントを紹介します。
ホームインスペクションを受けること
中古車を購入するのと同様に、中古戸建ては目に見えない欠陥を抱えている可能性があります。そのため中古住宅を購入する際は、ホームインスペクション（住宅診断）を検討しましょう。
ホームインスペクションとは、住宅診断士が第三者的な立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、改修に必要となるおおよその費用を教えてくれるサービスです。専門的目線から判別してもらうことで、素人ではわからない住宅の状態を知ることができます。
後悔せず安心して住むためにも、購入前にホームインスペクションを受けているかどうかを確認し、受けていない場合はできるだけ受けるようにしましょう。
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購入にあたり必要な金額をしっかりと計算しておくこと
中古住宅の購入にあたり、住宅ローンを利用される方は、月々の返済金額を視野に入れたうえで、頭金を含め、今後支払いを続けていけるのか、購入する家に対してどのくらいのお金が必要なのか、あらかじめしっかりと計算しておきましょう。
また、お家を購入する際は、引越し費用も必要経費として考えておきましょう。引越し費用は見落としがちで、予定外に増えた引越し代が痛手となることもあります。
引越し時期から購入時期の目安を決めておくこと
購入希望の中古戸建てが空き家の場合はすぐに入居が可能ですが、まだ人が住んでいる状態の場合、引き渡しまで自分たちがどこに住むのかを考えておかなくてはいけません。引越し時期から逆算して購入時期の目安を決め、計画を立てていくようにしましょう。
重要事項説明書と売買契約書は必ずしっかりと確認すること
重要事項説明書と売買契約書は、物件購入にあたり非常に重要な書類です。内容をしっかりと確認してから契約に進みましょう。事前に「重要事項説明書と売買契約書を読んでおきたいので、写しが欲しい」と伝えれば、写しをもらえる場合があります。
売買契約書などの書類はあらかじめ依頼しておかないと用意してもらえないことも多いので、写しが欲しい方は必ず事前に問合せておくことをおすすめします。
購入する中古戸建てが減税や控除の対象となるかどうかを確認しておくこと
中古戸建ての築年数によっては、住宅ローン減税やすまい給付金などを受けられる場合があります。契約前に購入予定の中古戸建てが減税や控除の対象となるのかよく確認しておきましょう。
※中古戸建てを購入する際の諸費用について
中古住宅を購入する際は契約前から入念なチェックを
中古戸建ての購入は、新築建売のように新品を購入するわけではありませんので、中古戸建ての状態や契約内容の確認、費用や控除申請が行えるのかなど、事前に確認しておくべきポイントがたくさんあります。
しっかりと購入の流れと確認すべきことを把握して、契約前から入念なチェックを行うように心がけましょう。
